Quelle écriture passer à la levée d’option ?
Une société à l’IS lève l’option le 1er janvier N. Elle détient le contrat depuis son origine, quinze ans auparavant. L’investissement initial était de 500 000 € : terrain 100 000 € et construction 400 000 €. La durée d’amortissement théorique de la construction à l’origine était de 40 ans.
Le prix d’option est de 150 000 €, ventilé dans le dossier d’acquisition entre 100 000 € de terrain et 50 000 € de construction. Cette ventilation est une donnée justifiée du cas. Aucune quote-part de loyer n’a été exclue de la déduction fiscale. À l’acquisition, une durée d’utilisation de 20 ans est retenue pour la construction.
Nous raisonnons en comptes individuels PCG, sur un contrat conclu après 1995, hors bureaux franciliens et régime de dispense. Le cas ne comporte ni droits de contrat rachetés, ni frais d’acte, ni TVA facturée à la cession ; la valeur résiduelle de la construction est nulle. Les composants ne sont pas détaillés dans ce calcul simplifié.
| Compte | Libellé | Débit | Crédit |
|---|---|---|---|
| 211 | Terrain | 100 000 € | |
| 213 | Construction | 50 000 € | |
| 404 | Vendeur — prix d’option | 150 000 € |
Le paiement solde ensuite le 404 au débit par le crédit du 512, pour 150 000 €. Les anciens loyers ne sont pas transférés du 6125 au 213. Le PCG prévoit une entrée à l’actif lors de l’achat et une ventilation du coût entre les actifs acquis. PCG, articles 212-5 et 213-7.
Pour les écritures pendant la location, consultez le guide du crédit-bail et des redevances au compte 612. Ici, le sujet est le passage de locataire à propriétaire et son traitement fiscal.
Comment calculer la réintégration des loyers ?
Dans le régime général, reconstituez la valeur nette théorique de l’ensemble immobilier : valeur initiale, terrain inclus, moins les amortissements que le preneur aurait pu pratiquer sur les constructions. Retirez ensuite le prix d’option et les quotes-parts de loyers déjà non déduites. Une différence positive constitue la réintégration à la levée d’option. BOFiP, BOI-BIC-BASE-60-30-20, § 20 à 50.
| Calcul à la fin des quinze ans | Montant |
|---|---|
| Investissement initial, terrain compris | 500 000 € |
| Amortissements théoriques : 400 000 ÷ 40 × 15 | − 150 000 € |
| Valeur nette théorique | 350 000 € |
| Prix d’option | − 150 000 € |
| Loyers déjà non déduits | 0 € |
| Réintégration fiscale de N | 200 000 € |
Le terrain de 100 000 € reste dans la valeur théorique : aucun amortissement ne le réduit. Le calcul se rattache à la situation du preneur ; reprendre sans contrôle la valeur nette figurant chez le bailleur peut donner un autre résultat.
Les 200 000 € sont un retraitement fiscal, pas un paiement supplémentaire au bailleur.
Ils s’ajoutent au résultat comptable dans le calcul du résultat imposable. Ils ne donnent lieu ni à un crédit de 404, ni à un supplément de coût au débit de 213. L’éventuelle charge d’IS est calculée sur le résultat fiscal global, avec les autres retraitements de l’exercice.
Et si des loyers ont déjà été réintégrés ?
Il faut les déduire du calcul, sous les conditions de l’article 239 sexies du CGI. Exemple distinct : avec la même valeur théorique de 350 000 €, une option de 60 000 € et 40 000 € de loyers déjà non déduits, la réintégration serait 250 000 €, soit 350 000 − 60 000 − 40 000. Oublier les 40 000 € reviendrait à les imposer une seconde fois.
Quelle base fiscale amortir après l’achat ?
Pour un contrat conclu depuis le 1er janvier 1996, le prix de revient fiscal comprend le prix d’option, les quotes-parts de loyers non déduites pendant la location et la réintégration de fin de contrat. La part dépassant le prix d’achat du terrain par le bailleur constitue la base fiscale des constructions. CGI, article 239 sexies C.
Reprenons notre cas principal, avec l’option de 150 000 € :
| Élément à suivre après l’acquisition | Comptabilité | Fiscalité |
|---|---|---|
| Ensemble immobilier | 150 000 € | 350 000 € |
| Terrain, non amortissable | 100 000 € | 100 000 € |
| Construction, base amortissable | 50 000 € | 250 000 € |
Le prix de revient fiscal est ici 150 000 + 0 + 200 000 = 350 000 €. Puis la base des constructions est 350 000 − 100 000 = 250 000 €. Amortir fiscalement l’ensemble des 350 000 € ferait déduire le terrain à tort.
Comment enregistrer l’amortissement et le compte 145 ?
La construction est utilisée dès le 1er janvier N. Avec la durée de vingt ans retenue dans notre cas, les dotations de la première année pleine sont :
| Dotation annuelle | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Amortissement comptable de la construction | 50 000 ÷ 20 | 2 500 € |
| Amortissement fiscal total | 250 000 ÷ 20 | 12 500 € |
| Complément dérogatoire | 12 500 − 2 500 | 10 000 € |
| Compte | Libellé | Débit | Crédit |
|---|---|---|---|
| 68112 | Dotation — construction | 2 500 € | |
| 2813 | Amortissement de la construction | 2 500 € |
| Compte | Libellé | Débit | Crédit |
|---|---|---|---|
| 68725 | Dotation dérogatoire | 10 000 € | |
| 145 | Amortissements dérogatoires | 10 000 € |
Le 213 reste à 50 000 € brut. Après cette première dotation, la construction présente une valeur nette comptable de 47 500 €, tandis que le 145 porte 10 000 € au passif. La déduction fiscale totale de l’année est de 12 500 €, déjà comprise dans ces deux charges : ne la déduisez pas une seconde fois sur la liasse.
Le mécanisme du compte 145 et de l’amortissement dérogatoire permet de suivre cet écart. Les comptes 68112, 2813, 68725 et 145 figurent au plan de comptes du PCG.
Faut-il reprendre automatiquement la durée restant chez le bailleur ?
Non, dans le régime général : la durée normale d’utilisation est appréciée à la date de la levée d’option. La première annuité est ajustée si l’acquisition intervient en cours d’exercice. BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-20, § 280 et 290.
Dans notre exemple, 40 − 15 donnerait 25 ans ; nous retenons vingt ans sur la base d’une nouvelle appréciation technique. Ce n’est pas une durée forfaitaire applicable à tous les bâtiments. La CAA de Lyon a rappelé que les périodes de location ne peuvent pas être automatiquement incluses dans le plan d’amortissement du preneur devenu propriétaire. Arrêt du 15 juillet 2025, n° 23LY03671, points 3 à 6.
En présence d’éléments significatifs aux durées différentes, préparez un plan d’amortissement par composants.
Quels points contrôler avant de finaliser la levée d’option ?
| Pièce du dossier | Contrôle concret |
|---|---|
| Contrat initial et avenants | Date de conclusion, durée, régime applicable et éventuel rachat du contrat à un tiers |
| Attestation du bailleur | Valeur initiale de l’immeuble et prix d’achat du terrain |
| Liasses des années de location | Cumul exact des loyers non déduits, sans le confondre avec tous les loyers payés |
| Acte d’acquisition | Prix d’option, ventilation terrain/construction, frais et régime de TVA |
| Dossier technique de l’immeuble | Durée d’utilisation à l’acquisition et composants éventuels |
| Tableau de rapprochement | Réintégration, base fiscale, amortissements comptables et solde du 145 |
Deux limites modifient le raisonnement : certains bureaux en Île-de-France relèvent d’un régime particulier, notamment pour la durée fiscale ; des contrats anciens peuvent bénéficier d’une dispense conditionnelle de réintégration. Vérifiez les dates et le régime du contrat avant d’appliquer le cas général. BOFiP, BASE-60-30-20, § 80 à 120 et AMT-20-40-20, § 300 et 310.
La TVA de la cession et les frais d’acquisition nécessitent leur propre analyse. Leur absence dans les écritures de l’exemple ne signifie pas qu’une levée d’option immobilière en est toujours dépourvue.
Questions fréquentes
La réintégration augmente-t-elle la valeur comptable de l’immeuble ?
Non. Dans notre cas, l’actif brut reste de 150 000 € et le prix de revient fiscal atteint 350 000 €. Il faut conserver les deux valeurs dans le suivi de l’immobilisation.
Peut-on passer les 200 000 € directement en amortissement dérogatoire ?
Non. Les 200 000 € sont ici la réintégration fiscale à l’achat. La dotation dérogatoire annuelle est de 10 000 €, calculée à partir de l’écart entre les deux annuités. Confondre ces montants annulerait à tort l’effet fiscal dès l’acquisition.
Le compte 145 disparaît-il à la fin de l’amortissement comptable ?
Pas nécessairement. Dans ce cas de différence de base, son suivi doit aller jusqu’à la sortie du bien. Il faut alors rapprocher la reprise comptable des amortissements dérogatoires et le calcul fiscal de la cession pour éviter un double retraitement.
Sources et méthode
Sources consultées le 3 octobre 2026. Le cas chiffré est construit pour distinguer l’acquisition, la réintégration et les deux bases amortissables.
- ANC — PCG au 1er janvier 2026 : articles 212-5, 213-7 et plan de comptes.
- CGI — Article 239 sexies et article 239 sexies C : réintégration et prix de revient fiscal.
- BOFiP — Levée d’option immobilière : calcul et régimes particuliers.
- BOFiP — Amortissement après crédit-bail : base, durée et point de départ.
- CAA de Lyon — 15 juillet 2025, n° 23LY03671 : appréciation de la durée après acquisition.
- IUT en ligne — Crédit-bail immobilier, exemple corrigé : articulation entre bases comptable et fiscale et amortissement dérogatoire ; ses anciens taux d’IS ne sont pas utilisés ici.