La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le choix ne se limite donc pas à « micro ou réel » : il faut aussi déterminer si l’activité est LMNP ou LMP, vérifier les conséquences sociales, puis choisir le bon cadre de détention.
LMNP ou LMP : comment déterminer le statut ?
Les deux conditions du LMP s’apprécient au niveau du foyer fiscal et sur l’ensemble des locations meublées :
- les recettes annuelles TTC de location meublée dépassent 23 000 € ;
- elles sont supérieures aux autres revenus professionnels retenus par la loi.
Le statut peut donc changer d’une année à l’autre. Un départ en retraite, une baisse de salaire ou l’acquisition d’un second logement peut faire basculer le foyer en LMP sans modification juridique du bien.
L’administration fiscale détaille le test LMNP/LMP. La question des cotisations sociales doit être vérifiée séparément, notamment pour le LMP et certaines locations meublées de courte durée.
Micro-BIC ou régime réel : que compare-t-on ?
Au micro-BIC, le bénéfice imposable est obtenu après un abattement forfaitaire qui dépend de la nature de la location et de son éventuel classement. Au réel, le bailleur déduit les charges admises et peut amortir le logement hors terrain, le mobilier et certains frais.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Calcul | Recettes diminuées d’un abattement | Recettes moins charges et amortissements admis |
| Justificatifs | Gestion allégée | Comptabilité et suivi des immobilisations |
| Déficit | Impossible par construction | Règles différentes en LMNP et LMP |
| Amortissement | Inclus forfaitairement dans l’abattement | Calculé et suivi chaque année |
| Revente LMNP | Plus-value privée | Depuis le 15 février 2025, amortissements réintégrés dans le calcul, sauf exceptions légales |
L’indivision est en principe exclue du micro-BIC : un bien meublé détenu en indivision conduit généralement à une déclaration au réel. Les seuils et abattements ont par ailleurs beaucoup changé pour les meublés de tourisme ; il faut identifier précisément location longue durée, meublé classé ou non classé avant toute simulation.
En 2026, le bénéfice d’une location meublée non professionnelle soumis aux prélèvements sociaux sur le patrimoine supporte un taux de 18,6 %, contre 17,2 % pour la location nue. Le taux officiel est confirmé sur la page « Je donne un bien en location ».
Quelle structure choisir pour louer meublé ?
Détention directe
C’est le cadre le plus lisible pour un investisseur seul. Le résultat est déclaré en LMNP ou LMP selon le test du foyer. Le régime réel permet de suivre directement les charges et amortissements.
Indivision
Elle permet d’acheter à plusieurs sans créer de société, mais les règles de décision peuvent devenir contraignantes. L’exclusion habituelle du micro-BIC et la gestion d’un numéro SIRET commun doivent être anticipées.
SARL de famille à l’IR
Oui, la SARL de famille à l’IR reste admise pour la location meublée. La location meublée a une nature commerciale au regard de l’impôt ; elle peut donc entrer dans le champ de l’option familiale lorsque tous les associés appartiennent au cercle familial autorisé et que l’option est prise à l’unanimité.
Ce régime ne doit pas être transposé à une location nue ordinaire : la location nue est une activité civile et ne constitue pas l’activité commerciale requise pour bénéficier de ce régime de SARL de famille.
La doctrine opposable figure au BOFiP relatif aux SARL de famille. L’intérêt de la structure est surtout d’organiser une activité familiale tout en conservant une imposition à l’IR. Elle n’empêche pas l’analyse du caractère professionnel au niveau de chaque associé.
SCI à l’IS
Une SCI qui exerce de façon habituelle la location meublée réalise une activité commerciale et devient en principe passible de l’IS. L’administration admet une tolérance lorsque les recettes commerciales accessoires ne dépassent pas 10 % des recettes totales hors taxes. Cette tolérance n’est pas un régime de location meublée à grande échelle.
La SCI à l’IS amortit l’immeuble hors terrain et paie l’impôt sur son résultat. Une distribution aux associés peut ensuite subir le PFU de 31,4 % en 2026 ou, sur option globale, le barème progressif. La page officielle sur les SCI rappelle le principe d’assujettissement à l’IS en présence d’une activité meublée.
Exemple chiffré : micro-BIC ou réel en LMNP
Recettes : 18 000 € ; charges hors financement : 3 500 € ; intérêts : 4 000 € ; amortissements admis dans l’exemple : 7 500 € ; tranche marginale : 30 %.
Avec un abattement micro de 50 %, la base serait de 9 000 €. L’impôt et les prélèvements sociaux atteindraient environ 4 374 € à 30 % + 18,6 %.
Au réel, le résultat simplifié serait de 3 000 €, soit environ 1 458 € d’impôt et de prélèvements sociaux. Ce gain annuel doit être comparé au coût de la comptabilité et à l’effet des amortissements lors de la revente.
Dans cet exemple, les recettes ne dépassent pas 23 000 € : le foyer reste LMNP, quel que soit le montant de ses autres revenus professionnels.
Pourquoi le passage en LMP peut-il changer fortement la revente ?
Revente en LMNP
La plus-value relève du régime immobilier des particuliers. Depuis les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits au réel minorent en principe le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value, sous réserve des exceptions prévues pour certaines résidences avec services.
Les abattements pour durée de détention restent applicables : exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Revente en LMP
La plus-value devient professionnelle. Elle peut comporter une fraction à court terme liée aux amortissements et une fraction à long terme. Une exonération de l’article 151 septies peut s’appliquer après au moins cinq ans d’activité : totale lorsque la moyenne des recettes éligibles n’excède pas 90 000 € HT, partielle entre 90 000 € et 126 000 € HT, sous réserve de toutes les conditions.
Le passage en LMP n’est donc ni automatiquement favorable ni automatiquement pénalisant. Il peut produire un effet très important à la vente, ce qui impose de suivre chaque année le statut, la durée d’activité, les recettes moyennes et les amortissements.
L’administration résume ces règles dans sa page sur les régimes d’imposition de la location meublée et dans sa réponse sur le calcul de la plus-value LMNP ou LMP.
Tableau récapitulatif des avantages et inconvénients
| Cadre | Avantages | Inconvénients et points d’attention |
|---|---|---|
| Direct LMNP | Simple, micro ou réel, plus-value privée | Comptabilité au réel ; réintégration des amortissements à la vente depuis 2025 |
| Direct LMP | Déficits et plus-values professionnelles sous conditions | Cotisations sociales, statut variable, calcul de sortie plus complexe |
| Indivision | Achat à plusieurs sans société | Micro-BIC généralement exclu, décisions collectives et sortie d’un indivisaire |
| SARL de famille à l’IR | Organisation familiale, régime BIC conservé à l’IR | Cercle familial strict, unanimité, statuts et obligations de société |
| SCI à l’IS | Capitalisation en société, amortissement, gouvernance statutaire | IS sur la vente d’après la valeur nette comptable, seconde imposition si distribution |
Pour comparer un bien loué vide, sans les règles BIC et LMNP/LMP, consultez location nue : détention directe, SCI à l’IR ou SCI à l’IS.
Les contrôles à faire avant d’acheter
- 1Qualifier
Identifier location longue durée, tourisme classé, non classé ou résidence avec services.
- 2Tester
Comparer les recettes meublées aux deux seuils qui déterminent LMNP ou LMP.
- 3Simuler
Calculer micro, réel, trésorerie, cotisations éventuelles et fiscalité de sortie.
- 4Structurer
Choisir direct, indivision ou société après le calcul, selon le projet familial.
- 5Documenter
Conserver terrain, composants, mobilier, travaux, amortissements et statut annuel.
Questions fréquentes
Peut-on choisir de rester LMNP ?
Non. Le statut résulte automatiquement des recettes meublées du foyer et de leur comparaison avec ses autres revenus professionnels.
La SARL de famille à l’IR est-elle toujours possible en immobilier ?
Elle reste possible pour une activité de location meublée, sous réserve du cercle familial, de l’unanimité et des autres conditions. Elle n’est pas la structure adaptée pour bénéficier de cette option avec une simple location nue.
Une SCI peut-elle louer un seul appartement meublé sans passer à l’IS ?
L’activité meublée habituelle est commerciale et entraîne en principe l’IS. La tolérance de 10 % vise des recettes commerciales accessoires ; elle ne doit pas être utilisée comme fondement d’une activité principalement meublée.
Le régime réel est-il toujours meilleur que le micro-BIC ?
Non. Il dépend du niveau de charges et d’amortissements, du coût de la comptabilité, de la durée de détention et de l’effet à la revente.